Il contratto di locazione è un accordo legale tra due parti nella quale un soggetto (locatore o proprietario ) affitta un bene ad un altro soggetto (conduttore o affittuario) affinchè questi possa utilizzarlo per un certo periodo di tempo dietro il pagamento di un corrispettivo (affitto). Il contratto di locazione ovviamente può estendersi a qualsiasi tipo di bene, ad esempio potrei affittare la mia auto, oppure un attrezzo agricolo, ed ovviamente un bene immobile (case, terreni, negozi,  ecc) e persino un azienda. In questa pagina ci focalizzeremo sugli immobili con un occhio particolare a quelli ad uso abitativo, tralasciando gli altri beni alcuni dei quali richiedono addirittura l’intervento del notaio come nel caso delle imprese.

A differenza di un contratto di compravendita il contratto di locazione può essere redatto e registrato senza l’intervento di un professionista; tuttavia affidarsi ad un operatore qualificato come BBSPRATICHE può essere un buon investimento sia in termini di tempo risparmiato sia in termini di riduzione dei rischi.

Possiamo fornirti un servizio di consulenza, indicarti le soluzioni migliori che fanno al caso tuo e seguire le tue pratiche burocratiche, esonerandosi di responsabilità e impegni temporali. Qui di seguito ne citiamo alcuni

• Consulenza per la migliore soluzione
• Raccolta della documentazione necessaria per lo scopo
• Simulazione del canone per il canone agevolato
• Asseverazione del contratto e del canone per i contratti a canone agevolato
• Elaborazione del contratto e sua registrazione
• Eventuale pagamento delle imposte e delle sanzioni qualora ne ricorrano le condizioni
• Consegna ricevuta dell’Agenzia delle Entrate e fatturazione per il servizio
• Ti ricordiamo le scadenze
• Locazione ad uso turistico sia in forma imprenditoriale che non e pratiche attinenti
• Comodati d’uso
• Cessione fabbricato (nel caso di conduttori extra-comunitari)
• Iscrizione, Cessazioni, Volture TARI
• Richieste di riduzione o esenzione TARI sia per cittadini sia per imprese
• Comunicazione Amministratore Condominio
• Cambio del medico Indicarti la forma contrattuale più idonea alle tue esigenze
• APE (Asseverazione Prestazioni Energetica)
• Dichiarazione Successione
• Dichiarazione Redditi
• Idoneità alloggiativa per cittadini extra-comunitari
• Verifiche urbanistiche e compatibilità con i regolamenti comunali (per le attività commerciali)
• Correzioni catastali
• Volture catastali
• Trascrizioni presso la conservatoria

Gestione Immobiliare

Per chi non se la sente di gestire l’immobile oppure si deve assentare per un lungo periodo di tempo possiamo occuparci della sua gestione; in questo senso possiamo proporre una forma contrattuale molto interessante che consente di poter togliere dal reddito il costo del servizio ( proposta valida solo per le persone fisiche)

Esistono diversi tipi di contratto di locazione; essi vengono identificati soprattutto in base alla loro durata ed alla forma fiscale.

Fatte salve le varianti possibili nel rispetto dei minimi previsti dalla legge, i contratti di locazione possono essere i seguenti:

• Contratto a canone libero abitativo 

4+4 → 4 anni + altri 4 di rinnovo automatico, a meno che il conduttore non decida di presentare formalmente una disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto motivandola.
NON rientrano in questo tipo di contratto le abitazioni di lusso, le case popolari, gli immobili non destinati ad abitazione (garage, cantine ecc) e quelli adibiti ad usi transitori (come quelli abitativi per gli studenti universitari), la cui durata al massimo può essere di  18 mesi

Altra caratteristica è data dal fatto appunto che il canone è negoziato tra le parti.

• Contratto a canone  agevolato  (abitativo)    

Minimo 3+2 → 3 anni + 2 di rinnovo tacito, salvo presentazione della disdetta entro 3 mesi prima della scadenza del triennio.

Questo tipo di contratto una volta era destinato soltanto per i comuni ad alta densità abitativa; ma da qualche anno  è aperto a tutte le località ove sono stati sottoscritti accordi le parti sociali ovvero tra i rappresentanti dei proprietari e quella degli inquilini. Oltre alla durata più breve questo tipo di contratto differisce da quello a canone libero proprio per il fatto che

1. il canone non può essere superiore ad un valore che viene determinato sulla base proprio degli accordi di cui sopra
2. i termini dell’accordo, ovvero il contratto è sostanzialmente blindato e può essere modificato solo per gli aspetti secondari
3. Il contratto per essere valido deve essere asseverato da uno delle associazioni territoriali riconosciute
4. la cauzione non può superare i 3 mesi

Questo contratto ha avuto grosse difficoltà ad affermarsi ma negli ultimi anni ha conosciuto un vero boom in quanto i governi che si sono succeduti lo hanno sostenuto con una forte riduzione delle imposte: risparmio sul IRPEF, e sull’IMU; se poi è accompagnata anche dalla scelta della cedolare secca il risparmio è esteso anche all’imposta di bollo e di registro

Si tratta di un contratto che mette d’accordo proprietari e inquilini, poiché riduce notevolmente le imposte al proprietario con il vantaggio di un canone più contenuto per il conduttore; questo produce un duplice effetto; riduzione dei rischi di morosità e di contenziosi legale ed indirettamente ci guadagna anche lo stato, perché riduce il sommerso.

• Contratto ad uso commerciale

Minimo 6+6 → 6 anni di contratto + 6 anni di rinnovo automatico, 12 mesi prima del rinnovo il locatore può comunicare la sua intenzione di non rinnovare purchè la stessa sia motivata . Tale contratto è destinato a immobili per uso aziendale, industriale, commerciale, artigianale, professionale e di magazzino.

• Contratto ad uso commerciale per uso alberghiero

Minimo 9+9 → 9 anni di contratto + 9 di rinnovo tacito, a meno di preavviso di recesso entro 12 mesi prima della scadenza del nono anno.

• Contratto per fondi rustici per uso agricolo

Durata minima 15 anni

• Contratto transitorio a canone libero e canone concordato

Con durata da 0 18 mesi

In questo caso ci sono una molteplicità di possibilità a secondo se si è nella posizione del locatore, al quale comunque competono le maggiori responsabilità, o in quella del conduttore; o se ci troviamo di fronte ad immobili ad uso abitativo o non abitativo; se il contratto termina o se invece prosegue; nel complesso gli adempimenti da tener presente coinvolgono i seguenti Enti, ma ovviamente ciascuno di essi dipende dalle circostanze

• Comunicazioni all’agenzia delle Entrate nel caso di chiusura
• Comunicazioni all’amm. di condominio se presente
• Comunicazioni al comune
• Comunicazioni all’ente che per conto del comune gestisce la TARI (la tassa sui rifiuti che per Roma è l’AMA)
• Comunicazione alle imprese fornitrici del Gas e dell’energia elettrica e degli operatori di telefonia
• Comunicazioni “speciali” per particolari situazioni

Ovviamente in tutti questi casi BBSPRATICHE può rappresentare un qualificato supporto su cosa fare e come procedere caso per caso. Si ricorda inoltre che i termini per le comunicazioni all’Agenzia delle Entrate sono 30 giorni.

Premesso che ogni comunicazione all’agenzia delle entrate deve essere fatta telematicamente con il modello RLI si possono verificare le seguenti condizioni

1. Locazione continua. In questo caso bisogna ricordarsi solo di comunicare la proroga e questo indipendentemente se si tratta della prima scadenza o di quelle successive; naturalmente ogni condizioni contrattuale rimane immutata e si proroga di un tempo pari alla seconda durata prevista (esempio se è un contratto 3+2 la proroga è per due anni e quindi arriverebbe a 7 anni, se fosse un 4+4 la proroga sarebbe di ulteriori 4 anni)
2. La locazione continua ma si vorrebbero cambiare alcune condizioni contrattuali. In questo caso dipende da cosa. Nel caso si cambia il canone oppure si può fare la relativa comunicazione all’agenzia allegando l’accordo sottoscritto da ambo le parti ; stessa cosa se cambia una delle parti, in tal caso si va un subentro; altre condizioni il contratto va rifatto, in tal caso bisogna prima chiudere il precedente e presentare quello nuovo. Attenzione in questo caso è possibile solo se una delle parti ha dato comunicazione all’altra parte con i mesi di preavviso previsti dal contratto, in caso contrario il contratto viene rinnovato secondo quanto previsto nel paragrafo precedente. Chiaramente se le parti sono d’accordo tutto è modificabile anche senza il rispetto di tali vincoli
3. locazione cessata. In questo caso una delle due parti deve comunicare all’altra con congruo anticipo secondo quanto previsto dal contratto l’intenzione a non proseguire il rapporto e di conseguenza comunicarlo all’agenzia delle Entrate a prescindere se si tratta del primo rinnovo o dei successivi. Si ricorda che alla prima scadenza la non volontà al rinnovo da parte del proprietario è confinata a pochi casi specifici; nessun vincolo invece al secondo rinnovo; per il conduttore invece il recesso previo preavviso è consentito sempre in qualunque momento.
4. La locazione è finita prima della scadenza, nel frattempo ne è iniziata una nuova ma non è stata fatta alcuna comunicazione. In tal caso va prima chiuso il contratto precedente e va riaperto quello nuovo contratto, nulla di complicato ma si tratta ovviamente di due passaggi formali che devono essere fatti e vanno pagate le sanzioni comprensive di interessi

Nel caso specifico nel caso di continuazione o variazione del contratto si prenda visione di quanto previsto per il locatore; nel caso invece di locazione finita è opportuno

a) UTENZE

chiudere il contratto con le utenze Gas e Energia Elettrica se sono intestate salvo diversi accordi con il proprietario; fare foto dei contatori delle utenze compresa quella dell’acqua prima di andar via. Per quanto concerne la telefonia se si ha un contratto di fornitura di una linea fissa, solitamente quella linea è “trasportabile” nella nuova sede; ma verificare con il proprio fornitore altrimenti chiudere il rapporto. Eventuali altri utenze specifiche con per gli operatori professionali i contratti per il ritiro dei rifiuti speciali.

b) TARI

comunicare al gestore della TARI (a roma l’AMA) la cessazione dell’utenza presso quell’indirizzo, ed eventualmente aprire un altra utenza presso il nuovo indirizzo se nello stesso comune.; nulla deve essere fatto nei confronti della agenzia delle Entrate

c) Comune 

comunicare il cambio di residenza al comune  per gli immobili ad uso abitativo ricordandosi che  si cambia il comune di residenza sarà il comune di destinazione che comunicherà l’avvenuto cambio a quello di partenza; per questo servizio può essere usato il sistema dell’Anagrafe nazionale

d) L’amministratore di condominio

Anche questo soggetto va informato della variazione intercorsa

Nel caso di immobili ad uso non abitativo per quanto concerne le UTENZE, la TARI e l’AGENZIA DELLE ENTRATE funziona esattamente come per gli immobili ad uso abitativo quindi: le utenze inclusa la TARI vanno cessate o volturate se entra un altro soggetto; per l’Agenzia delle Entrate va comunicata la cessazione o la cessione ad un terzo  Ben diversa è la situazione inerente il comune perchè a prescindere da cosa succede nel caso di attività commerciali che prevedono la SCIA va fatta la relativa comunicazione; stessa cosa alla camera di commercio se quella sede risultava come sede legale o Unità Locale dell’impresa o dell’associazione e qui le cose si potrebbero complicare ed è altamente consigliabile essere molto puntuali e precisi al fine di evitare dopo brutte “sorprese”. Peraltro per determinati tipi di attività esistono anche degli obblighi nei confronti di altri Enti come il Min.Sviluppo Economico, il Min. dei Trasporti, la Questura, ecc. In questo caso se non si hanno le competenze o il tempo per esaminare tutti gli aspetti è altamente consigliabile non fare da soli ma rivolgersi ad operatori qualificati e possibilmente farlo prima e non post; in questo caso la nostra agenzia potrebbe essere una soluzione al problema

La locazione prevede una serie di imposte ed ha degli effetti non trascurabili ovviamente sulle tasse ma anche sul Welfare ovvero sugli aiuti che lo stato concede ai cittadini con forme assistenziali dirette o indirette; qui di seguito si cerca di dare un quadro quanto più esaustivo possibile; anche se non possiamo affrontare i singoli provvedimenti, ma solo quelli più rappresentativi senza scendere nei dettagli. Vediamo quali:

Imposta di bollo 

L’imposta prevede un costo di € 16,00 ogni 100 righe o 4 pagine di contratto per ogni copia registrata; i contratti a cedolare secca sono esentati da tale imposta; tale imposta è carico di entrambi i soggetti che rispondono in solido tra di loro.

Imposta di registro

Nella stragrande maggioranza dei casi è pari  al 2% del canone per tutta la durata contrattuale; tuttavia è possibile rateizzare gli importi pagando annualmente alla scadenza annuale, qualora se si pagasse l’intero importo ed il contratto si chiudesse prima della sua naturale scadenza si può richiedere il rimborso. L’imposta di registro prevede un imposta minima di € 67,00, ad eccezione dei contratti a cedolare secca che sono esenti  tale imposta è carico di entrambi i soggetti che rispondono in solido tra di loro.

IMU.

E’ la tassa applicata dai comuni sul possesso del bene o meglio sul diritto reale (quindi non la paga il conduttore); si paga annualmente sulla base del valore catastale dell’immobile e sulla durata del possesso in due rate semestrali; sono previste delle agevolazioni in funzione di una serie di condizioni ad esempio se si tratta di un immobile ad uso abitativo dato ai figli o se dato a canone agevolato o se l’immobile presenta particolari situazioni (inagibile, storico-artisitico, ecc).

Effetti fiscali sul locatore

Dipende dal contratto e dall’attività dell’impresa. Se ad esempio ci troviamo di fronte ad impresa di gestione immobiliare che affitta l’immobile il canone è un ricavo come se fosse un prodotto e i relativi cost di gestione sono deducibili; se invece l’impresa ha un altro scopo sociale ma si affitta un locale in questo caso si tratta di ricavi diversi ed i cui costi sono deducibili parzialmente o per nulla.

Nel caso di persone fisiche ovvero privati che affittano un immobile questo andrà sulla propria dichiarazione dei redditi e di conseguenza non è possibile definire un aliquota ma dipende appunto dalla situazione del singolo soggetto in quanto le aliquote sono progressive nell’ordinamento italiano. Tuttavia, nel caso di immobili ad uso abitativo,lo stato, oramai da molti anni, mette a disposizione due formule fiscali tra loro complementari per i quali si rimanda a specifica sezione : cedolare secca e canone agevolato o concordato. Naturalmente è importante che il locatore tenga conto degli effetti sul proprio reddito del canone qualora percepisse delle agevolazioni dallo stato (esempio pensione sociale, esenzione ticket, ecc); perchè chiaramente tale reddito potrebbe influire in senso negativo su questi benefici.

Tassa sul reddito sul conduttore

Il conduttore, se persona fisica, può dedurre il canone anche se con dei limiti nella propria dichiarazione dei redditi; inoltre l’affitto incide sul reddito isee in senso positivo ovviamente per il cittadino; mentre in determinate circostanza esistono delle forme di sostegno da parte dei comuni che vanno proprio a rimborsare parte del canone. Ovviamente se il conduttore invece è un impresa e l’immobile è considerato bene strumentale quindi strettamente connessa all’attività quel canone può essere portato come costo in deduzione dai ricavi, fatto salvo eventuali regimi fiscali particolari che non lo consentano

Tassa sul reddito in caso di immobile  non utilizzato o immobili che hanno specifiche condizioni

Può capitare che per diverse ragioni la proprietà non vuole o non può affittare l’immobile, magari perchè ha chiuso un contratto e non ha ancora trovato il nuovo conduttore, oppure per scelta ad esempio nel caso in cui l’immobile si trovi in un altra località  come le seconde case oppure è un immobile non agibile o fa parte del patrimonio artistico e quindi soggetto alla supervisione del Min. dei Beni Culturali. Per tutti questi casi lo state prevede forme diverse forme di tassazione ad esempio un immobile lasciato inutilizzato è definito come “messo a disposizione” e l’attuale normativa fiscale non tassa direttamente il bene  ma attribusce al bene un valore di reddito (virtuale ), sulla base della rendita catastale che va ad aggiungersi al reddito della proprietà facendo in sostanza alzare l’imponibile; peraltro nel caso di immobili ad uso abitativo il valore del reddito viene incrementato del 30% sempre per le persone fisiche; insomma le cose vanno

TARI

E’ la tassa sulla nettezza urbana che paga il conduttore e si paga sulla base della superfice e del numero di abitanti per i contratti ad uso abitativo, e per l’effettivo tempo di utilizzo dell’immobile;  per le attività invece la TARI si basa sul tipo di attività e sulla superfice. Anche in questo caso esistono delle agevolazioni per situazioni particolari come i soggetti a basso reddito, imprese che hanno subito eventi naturali, imprese che smaltiscono privatamente i rifiuti, ecc

 

La cedolare secca è un’opzione a disposizione del locatore di un immobile ad uso abitativo, che consente di pagare una tassa predefinita indipendente dal reddito  in sostituzione dell’imposta di bollo, di registro, dell’Irpef personale, regionale e comunale. La cedolare secca porta qualche vantaggio anche al conduttore anche se minimo come  il risparmio sull’imposta di bollo e di registro. Vediamo qualche numero dei vantaggi (marzo 2023) la tassazione con la cedolare secca prevede il 21% se il contratto è a canone libero e del 15% sul canone agevolato; quest’ultima aliquota è ridotta temporaneamente al 10%( su questo punto si invita il cliente a verificare sempre l’aliquota applicata al momento di interesse in quanto appunto tali aliquote potrebbero essere stati modificate); considerando che l’aliquota media Irpef (compreso comune e regione) è del 25% si comprende che questa forma è conveniente non solo per i ricchi ma anche per coloro che non lo sono tanto è che oramai quasi tutti optano per questa soluzione. Bisogna anche considerare che liberarsi dall’imposta di registro e di bollo non è solo un risparmio in termini di economici ma anche un adempimento in meno da dover compiere e nel caso di ritardi non si paga neanche la sanzione; insomma la cedolare secca è una benedizione sotto certi aspetti.

Aspetti negativi della cedolare secca

• Tale opzione non è esercitabile da soggetti diversi da persone fisiche.
• E’ applicabile solo agli immobili ad uso abitativo
• Non è ammesso l’aumento dei canoni quindi il canone rimane fisso per tutta la durata contrattuale
• Non consente di avere in fase di dichiarazione uno sconto sul valore del canone rispetto alla forma canonica
• Dal secondo anno la tassa va pagata nel corso dell’anno stesso  a differenza della forma canonica che va pagata in fase di dichiarazione e quindi l’anno successivo

 

 

 

 

 

All’interno dei contratti di locazione di recente è nata questa nuova forma d’impiego del proprio immobile; la locazione ultra-breve (inferiore ai 30 giorni) generalmente denominata anche locazione breve ad uso turistico. In realtà l’uso turistico è un appellativo non proprio idoneo in quanto questa forma di locazione è praticata per tutti coloro che vogliono un alloggio per un periodo molto breve di tempo, con caratteristiche di qualità ma senza i servizi che generalmente una struttura alberghiera mette a disposizione e di conseguenza dai costi molto contenuti. Solitamente è una forma che viene utilizzata da chi non è mai da solo proprio perchè estremamente conveniente. Tuttavia questa forma presente delle specificità tali ed una diffusione così ampia che la pubblica amministrazione ha dovuto necessariamente “normare” e che pertanto merita un discorso a parte ed un attenta valutazione dei dei vantaggi e degli svantaggi. Alla luce di ciò noi abbiamo predisposto un modello di calcolo ed una guida che forniamo ai nostri clienti affinchè possano fare delle scelte consapevoli e razionali perchè su questo mondo è facile commettere delle imprudenze che poi si pagando a caro prezzo.

 

 

 

Lo stato per agevolare il mercato degli affitti da molti anni ha introdotto un formula che sta avendo sempre maggior successo; in quanto presenta delle caratteristiche sul piano fiscale molto interessanti con vantaggi per tutti. Vediamo di approfondire i vantaggi di questa formula ed ovviamente i relativi requisiti per avere piena validità

Punti di forza-vantaggi per il locatore

• Tassazione superscontata rispetto sia a quella ordinaria che alla cedolare secca; Che indipendentemente se si opta per la cedolare secca o per il regime ordinaria c’è uno sconto consistente; nel primo caso si passa dal 21% al 15% (anche se già da qualche anno è applicata un’aliquota temporanea al 10%) e nel secondo caso un abbattimento del canone in dichiarazione del 30% ; ioltre tale formula porta anche uno sconto del 25% sull’IMU ( da verificare se il comune comunque ha aderito)
• Durata più breve ovvero non il classico 4+4 ma si può fare un contratto partendo da 3+2 anni quindi si passa da 8 a 5 anni

A questo va ulteriormente aggiunto un vantaggio “nascosto”, una riduzione del rischio di morosità infatti chi paga un canone con contratto agevolato paga solitamente un affitto più contenuto e quindi il rischio di inadempienza si riduce

Punti di forza per il conduttore

• Canone più basso rispetto al mercato
• Cauzione più contenuta
• possibilità di disdire il contratto con un minor preavviso

Ovviamente a fronte di certe vantaggi ci sono pure degli elementi negativi

• il contratto non è libero ma va usato un modello ministeriale
• il canone non è libero ma va calcolato sulla base di parametri oggettivi che dipendendono dalla zona e dallo stato/qualità dell’immobile, durata, accessori e servizi a disposizione
• il contratto ovvero il canone va “certificato” da un ente terzo (associazione territoriali dei proprietari o dei condomini)

 

 

 

 

 

Prima di sottoscrivere un contratto di locazione va verificato che :

• i locali siano effettivamente di proprietà di chi si presenta come tale; questo per evitare che si possa pagare delle persone diverse dai legittimi proprietari

• che le utenze non siano cariche di debiti pregressi, questo per evitare che si possa rimanere al buio o senza gas per un periodo piuttosto lungo se non si vogliono sostenere i costi di accollarsi i debiti pregressi

• che il regolamento di condominio non ponga dei vincoli che non siano compatibili con la vs. attività professionale e con lo stile di vita (esempio animali domestici)

• fotografare lo stato dell’immobile prima di farvi l’ingresso e fotografare i contatori di Gas e Luce per rilevare le misure 

• Dichiarazione successione se non si è provveduto

• Verificare i costi del condominio
• Ape (Asseverazione Prestazione Energetica) se spendete sotto i € 120,00-150,00 verificate bene la durata/validità; diffidate di chi non fa un sopralluogo
• Valutare la possibilità di sottoscrivere una polizza assicurativa

Particolare attenzione va fatta nel caso di Extra-Comunitari; devono verificare esattamente la superficie e capire quante persone possono vivere in quell’immobile

Una volta sottoscritto ed aver preso possesso

• Cessione fabbricato se trattasi di cittadino extra comunitario
• Voltura utenza TA.RI (Tassa Rifiuti)
• Eventuale Cambio residenza
• Voltura utenze