Gestione immobiliare

Possedere immobili è sempre stato una vera passione per gli italiani tanto che siamo il paese al mondo con il più alto tasso di proprietari di immobili in mano a singoli cittadini (si dice che circa 80% della popolazione attiva possiede almeno un immobile); tuttavia gestire un immobile nella quale si ha la residenza è già oneroso figuriamoci quelli destinati ad altri usi. In questo contesto s’inserisce il servizio di gestione immobiliare di BBSOIKOS; il quale ha lo scopo di alleggerire la proprietà da una serie di problematiche ed adempimenti nel caso voglia gestire al meglio il proprio patrimonio immobiliare.

BBSOIKOS è il nostro nuovo marchio dedicato al mondo dei servizi e della gestione immobiliare

Quali sono i vantaggi di affidarsi ad un terzo per la gestione

Il cliente delega il fornitore del servizio di gestione ad operare per proprio conto nei limiti indicati dal contratto stesso; ovvero il cliente può definire i livelli di servizio attesi e sulla base di questo l’incaricato eserciterà il mandato:

Business Plan, nella quale valutare “scientificamente” pro e contro delle diverse forme di investimento e il relativo rendimento considerando anche le proprie aspettative e le proprie necessità nel breve e nel lungo termine
Aspetti amministrativi (registrazioni contratti, pagamento delle imposte locali come la TARI, comunicazioni Questura, amm. condomonio..)
Piccola manutenzione ordinaria infatti mentre è facile trovare ditte che fanno lavori di un certo peso è spesso difficile trovare persone disposte a fare piccoli lavoretti ovvero interventi tesi a ripristinare il funzionamento anche sul piano estetico di una parte della case (riparazione di una serranda, di una porta, di un mobile, di un rubinetto; la ripittura di qualche parete, attappare un buco,. ecc)
Mitigazione del Rischio. Ogni attività comporta dei rischi ed anche la locazione non è esente dal rischio: l’inquilino che non ti paga, guasti, furti, ecc; il rischio non si azzera ma si può ridurre.
Locazione turistica le comunicazioni di inizio attività da effettuare agli enti preposti, le registrazioni e trasmissioni da effettuare per conto della Questura e del Comune,il pagamento della tassa di soggiorno, la pubblicazione/pubblicità sui portali digitali. la gestione degli accessi all’immobile (check in -Check Out), la pulizia dei locali e delle vettovaglie, l’integrazione dei prodotti d’uso base (saponi, carta igenica, ecc), Eventuali problematiche che gli ospiti dovessero incontrare nel soggiorno

Mettere a reddito o lasciare l'immobile a disposizione

Escludendo le seconde case a disposizione della proprietà per il tempo libero, oramai sono veramente pochi coloro che si possono permettere di non mettere a reddito un immobile; infatti i costi di gestione e le tasse sono tali che tenere un immobile libero a disposizione sarebbe un pessimo affare, se non addirittura un vero e proprio collasso economico se il soggetto non disponesse di risorse adeguate. Fatta questa importante premessa in realtà per poter rispondere alla domanda ” mettere a reddito o lasciarla a disposizione”, è necessario prima rispondere ad un altra domanda: cosa mi aspetto da quell’immobile nel breve termine, nel medio e nel lungo termine. Qui di seguito alcune delle infinite risposte possibili:

E’ un investimento quindi faccio un analisi prettamente finanziaria rispetto agli altri investimenti disponibili ovvero faccio un semplice ragionamento di convenienza
Penso di tenerlo perchè sono particolarmente legato da ricordi familiari
Entro due-tre anni penso venderlo perchè mi voglio comprare la casa al mare
Tra un paio d’anni si sposa mia figlia e dovrà andarci ad abitare
A breve mi trasferirò in quella casa perchè lascio l’attuale a mio figlio
Mi sto separando e sicuramente mi servirà
Dovrò assentarmi per lavoro per un periodo piuttosto lungo

Quindi in sostanza la strategia da usare è strettamente connessa ai nostri bisogni futuri; perchè sono proprio questi quelli che condizionano le scelte; se ad esempio penso di aver bisogno di soldi entro un anno è chiaro che affittarlo in maniera tradizionale non è una buona scelta, ma anche la locazione turistica va attentamente valutata per un periodo così breve

Quali opzioni esistono per mettere a reddito un immobile

Due sono le possibilità di guadagno con un immobile:

Capital Gain

Ovvero guadagnare dalla differenza tra l’acquisto e la vendita. Questo sistema sicuramente è fortemente limitato dalla tassazione delle transizioni immobiliari, infatti tra costi notarili, imposta di bollo, catastale e di registro, volano migliaia di euro indipendentemente dal guadagno effettivamente realizzato; essendo questi costi non detraibili fiscalmente, per le persone fisiche, questo sistema trova una sua logica solo se esercitato come business da un impresa “immobiliare” anche per il rischio elevato che caratterizza una simile attività

Affittare

Esistono tante forme di affitto di un immobile ad uso abitativo: ad uso turistico, transitorio, locazione tradizionale; comodato che come vedremo in seguito è una forma di affitto un po’ particolare. La locazione rappresenta un ottimo strumento per ottenere un reddito senza disfarsi dell’immobile, ma ha delle complessità gestionali non proprio trascurabili e che meritano la giusta attenzione

Mix

Ovviamente i due sistemi non si autoescludono, anzi nel passato è stato proprio il modello più efficace e più utilizzato

Perchè il comodato è una forma di affitto "mascherato"

Il comodato è un istituto che prevede la gratuità e quindi nessuna rendita, tuttavia a carico del comodatario, ovvero colui che riceve il bene, possono essere imputati i costi di gestione. In sostanza il fatto che colui che usa il bene deve sostenerne i costi per il mantenimento è come se il proprietario percepisse un reddito esentasse, anche se probabilmente di modesta entità. Si ricorda tuttavia che l’IMU rimane sempre in carico alla proprietà.

Quali sono le maggiori criticità legate alla locazione

Una volta definiti gli obiettivi futuri qualora si optasse per la locazione va scelta la forma e tutto questo va ovviamente pesato con la propria reale disponibilità di tempo, con le proprie capacità di fare e comprendere determinate problematiche ma soprattutto la motivazione ad interessarsi della cosa; infatti a prescindere dalla forma scelta, la locazione richiede comunque un impegno non trascurabile; per questo motivo può essere un ottima soluzione quella di affidarsi ad uno specialista come BBSOIKOS (l’organizzazione di BBSPRATICHE che opera nel campo dei servizi e della gestione immobiliare)

Quando affidare il proprio immobile ad uno specialista quale BBSOIKOS (BBSPRATICHE)

Diverse sono le circostanze:

non si ha tempo da dedicare
non si hanno le giuste competenze per seguire i contratti
non si vogliono avere preoccupazioni
si è spesso in viaggio
si è disordinati
l’immobile è sito lontano dalla propria residenza abituale
I’immobile è di proprietà di diverse persone che hanno difficoltà ad organizzarsi o non vanno d’accordo
l’immobile per essere locato ha bisogno di spese (mobili, manutenzione, successione) e non di dispone delle relative risorse

In tutte queste occasioni anche per un tempo limitato può essere un’ottima soluzione quella di affidarsi a BBSOIKOS

Quali forme contrattuali sono previste con BBSOIKOS di BBSPRATICHE&SERVIZI

a) il proprietario affitta direttamente e a noi paga una percentuale in relazione ai servizi richiesti;

Vantaggio: Possibilità di modellare il servizio in base alle proprie esigenze

Svantaggio: i costi del nostro servizio non sono detraibili se il proprietario è una persona fisica (problema aggirabile)

b) il proprietario affitta direttamente ma è il conduttore che paga il servizio.

Vantaggio Locazione Tradizionale : Possibilità di modellare il servizio in base alle proprie esigenze; il cliente paga le tasse sul reddito effettivamente prodotto

Svantaggio locazione tradizionale: se il conduttore dovesse rinunciare al servizio di gestione immobiliare, il cliente dovrà occuparsi del lavoro che avrebbe dovuto svolgere BBSPRATICHE con un canone però più basso di quello teorico.

Tra le forme di locazione quella turistica sembra particolarmente "conveniente", è vero

La locazione turistica breve, così tecnicamente chiamata, ha avuto negli ultimi anni un boom incredibile e come tutti i boom ci sono delle note positive e note negative dipende dal lato dalla quale ci si mette a valutare la cosa e da quali condizioni si parte e da cosa ci si aspetta. Insomma sulla base della domanda così formulata non è possibile fornire una risposta “seria”. Possiamo senz’altro dire che è uno strumento che può dare delle soddisfazioni; ma per raggiungere determinati risultati richiede tempo, dedizione ed anche delle risorse economiche; insomma non è oro tutto ciò che luccica dice il video che ti invitiamo a vedere. Per questo motivo noi abbiamo realizzato un guida molto dettagliata che fornisce un quadro d’insieme sul mondo degli affitti turistici, guida che mettiamo a disposizione dei clienti che intendono affidarsi alla nostra consulenza per ottimizzare al meglio il proprio immobile

Se si opta per l'affitto turistico è necessario affidarsi necessariamente ad un gestore come BBSOIKOS

Assolutamente no; le due cose tra loro sono del tutto indipendenti. Il cliente può decidere di

fare tutto da solo
acquistare da noi solo la messa in esercizio ovvero quanto è necessario per renderlo operativo
affidare a noi ( o ad un terzo) la parte amministrativa e/o digitale
Affidare a noi o un terzo soggetto

Insomma non c’è alcun vincolo e peraltro il cliente può decidere anche di cambiare le cose in corso d’opera.

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