Locazione

Un soggetto  mette a disposizione di un altro soggetto un bene per un  “periodo di tempo ben definito” dietro il pagamento di un corrispettivo denominato anche affitto o canone altrettanto predefinito

Comodato

Un soggetto concede a titolo gratuito  ad un altro soggetto un bene per un determinato periodo di tempo o a tempo indeterminato con la promessa che gli venga restituito alle medesime condizioni o al termine del contratto o a semplice richiesta del proprietario (comodante)

Il  contratto di locazione per essere valido deve essere sempre “scritto”, mentre il comodato può essere anche verbale, anche se altamente sconsigliato e comunque nel caso sia necessario usarlo di fronte a terzi è certamente necessaria la forma scritta. Ovviamente i contratti scritti vanno poi registrati.

Locazione

Esistono diverse tasse sulla locazione e dipende da tante variabili, dal canone, dalla forma, se il locatore è una persona fisica o un soggetto diverso, ecc. Nel complesso abbiamo tasse dirette ed indirette; per maggiori dettagli si faccia riferimento alla pagina specifica

Comodato

Essendo a titolo gratuito non ci sono imposte da pagare sul reddito ma solo le tasse di registrazione

Entrambi i contratti devono essere registrati entro 30 giorni dalla sottoscrizione; entrambi sono soggetti ad imposte di registrazione salvo un caso particolare per i contratti di locazione ad uso abitativo nella quale il locatore abbia esercitato un opzione fiscale (cedolare secca). La registrazione, ad oggi,  può avvenire sia presso gli uffici dell’agenzia delle entrate sia per via telematica ad eccezione dei proprietari di più di 10 immobili e degli operatori professionali per i quali vige l’obbligo di registrazione telematica.

La registrazione del contratto molte volte è visto come un costo ed un onere inutile, un balzello da evitare; in realtà le cose diverse e va considerato più come una forma assicurativa. Cosa succede se non registro un contratto?

• In caso di pignoramento dell’immobile, colui che utilizza il bene non è garantito e dovrebbe restituire il bene immediatamente
• nel caso in cui con l’utilizzatore del bene commetta un danno verso terzi  risponde in prima persona il proprietario senza possibilità di farsi rivalere sul conduttore, almeno di complicate e costose procedure almeno sul piano civile
• nel caso in cui il conduttore non mantenga fede al contratto diventa molto più onereso e lungo far valere i propri legittimi interessi
• si possono perdere dei benefici fiscali, (ad esempio la riduzione IMU sulle case concesse ai figli)
• Impossibilità ad avviare delle specifiche attività commerciali per le quali è richiesto il possesso di un titolo

Giustamente qualcuno può rilevare: ma se il comodato è valido anche se solo verbale perchè bisogna registrarlo? A parte che se una delle due parti non lo riconosce evidentemente bisogna provare che effettivamente il contratto sussisteva, ma un problema grosso è la data di efficacia; ovvero da quando quel contratto effettivamente è valido? La registrazione di un contratto infatti garantisce un particolare molto importante: la data certa! Un elemento che in certi casi può fare veramente la differenza, anche perchè a distanza di anni si perde cognizione del tempo e dei particolari..che fanno però la differenza in caso di giudizio,

Locazione

In relazione alla forma, alle diverse opzioni disponibili, ed alla destinazione d’uso possono avere una durata minima di sei mesi (canoni di locazione abitativa transitori) fino a 15 anni (contratto per fondi rustici ad imprese agricole); tuttavia in qualunque circostanza ci sono dei tempi predefiniti sia nella durata sia nell’eventuale proproga. Per i dettagli 

Comodato

E’ libero; di conseguenza può essere anche a tempo illimitato, in tal caso il bene può essere richiesto dal cedente (proprietario) in qualsiasi momento ed il conduttore (cessionario) deve restituirlo.

Locazione

Le spese ordinarie sono a carico del conduttore e quelle straordinarie sono a carico del locatore; se si tratta di contratti ad uso abitativo in realtà esistono delle tabelle che vanno usate soprattutto per i contratti a canone agevolato.

Comodato

Le cose sono leggermente diverse perchè il comodatario, ovvero il conduttore ha l’obbligo di conservare il bene che gli è stato dato gratuitamente quindi di fatto oltre alle spese di manutenzione ordinaria potrebbero rientrare anche quelle di manutenzione straordinaria; anche se la legge,  per le spese urgenti e non procastinabili,  consente al comodatario la possibilità di richiedere il rimborso al proprietario. Questo in realtà consente al comodante di poter richiedere delle contro-prestazioni (vedi esempi)

Per quanto attiene il problema della sub-locazione i due modelli si comportano in modo diverso:

Locazione: ammessa se non espressamente vietata

Comodato: vietata se non espressamente consentito

Locazione

Va usato sempre quando si concede ad un soggetto un bene dal quale ci si aspetta una rendita e non si pensa di voler rientrare in possesso del bene in tempi più contenuti rispetto alla durata minima; di conseguenza non va assolutamente usato nel caso in cui non si voglia avere vincoli temporali e soprattutto nel caso si pensi di vendere il bene. infatti la locazione mentre lascia una certa libertà al condutorre di chiudere il rapporto con un limitato preavviso, il locatore, per rientrare in possesso del bene prima del termine, ha bisogno del consenso del conduttore .

Comodato

Quando si vuole dare a qualcuno un bene non per un tornaconto economico oppure nel caso in cui si preferisce che il bene sia gestito temporaneamente da un altro in quanto non si è nelle condizioni di poter provvedere direttamente.

Esempi di applicazione del comodato d’uso.

Ho un terreno incolto che do ad un agricoltore purchè lo mantenga pulito;

Parto per un viaggio di lunga durata; è necessario che qualcuno si occupi della mia casa al mare 

devo fare un intervento che richiederà un periodo lungo di recupero; do in uso il garage al mio vicino in cambio della cura del giardino e del mio cane

Un mio amico è rimasto senza auto ed io non parto e quindi per un lungo periodo non mi servirà

Questi contratti di solito si trascinano altri adempimenti oltre la registrazione presso l’agenzia delle Entrate, il cambio residenza, la cessione fabbricato; il cambio delle utenze per la TARI; la registrazione sul libretto di circolazione in caso che il comodato si riferisca ad un autoveicolo, la dichiarazione dei redditi, la dichiarazione per l’ISEE e molte altre cose; tutte cose che qualora non hai tempo per espletarle puoi delegarle a noi.